Признание собственности через суд по предварительному договору

Почему предварительный договор

Покупка квартир в новостройках по предварительному договору купли продажи стала актуальна в январе 2005 г. после вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Нормы нового закона исключили возможность привлечения денежных средств граждан для строительства жилья, кроме как через договор участия в долевом строительстве. Договор долевого участия в строительстве на тот момент заключать было крайне проблематично, поскольку его необходимо было регистрировать, а для государственной регистрации требовалось предоставлять документы которых у застройщика на момент начала продаж не было. К таким документам относились разрешение на строительство, а так же оформленные в соответствии с действующим законодательством земельные отношения на участок, предназначенный постройки жилого дома.  Так же, данный договор предусматривал серьезные штрафные санкции за задержку передачи квартиры дольщику. Застройщики воспользовались лазейкой в законодательстве и вместо договоров инвестирования, широко применявшихся до того стали заключать предварительные договора купли продажи. 

Правовая природа предварительного договора

По предварительному договору стороны обязуются в будущем заключить основной договор о передаче имущества основные условия которого оговариваются в предварительном договоре. К таки существенным условиям относятся:

Адрес квартиры

Предварительный договор должен содержать описание квартиры в соответствии с  проектной документацией: строительный адрес, секция, этаж, номер на площадке;

Цена

В предварительном договоре обязательно должна быть указана сумма денежных средств, подлежащих оплате,  которая соответствуют стоимости квартиры;

Сроки

Конкретная дата или период времени, в который будет заключен основной договор купли- продажи. Многие застройщики, например, такие как СУ-155 или ОАО «Группа Компаний ПИК» не указывают в договоре не конкретную дату, а пишут, что основной договор должен быть заключен не позднее чем через какое то количество дней после даты регистрации Ответчиком своего права собственности на Квартиру.

В соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ если в предварительном договоре не определен срок, в который должен быть заключен основной договор, то стороны должны его заключить в течении года с момента заключения предварительного договора. Поскольку событие заключающееся в регистрации права собственности продавца на квартиру не должно наступить неизбежно, считается, что  основной договор в этом случае должен быть заключен в течении года.

Уступка прав по предварительному договору

В случае приобретения квартиры по уступке прав требования и перевода долга по предварительному договору необходим также договор уступки и документ подтверждающий расчеты с продавцом по договору уступки. В случае заключения уступки с юридическим лицом это платежное поручение. Если квартира приобретена у физического лица расписка в получении денежных средств. 

Покупатели квартир по предварительным договорам сталкиваются с ситуацией, когда застройщик не оформляет свое промежуточное право собственности на квартиру, в следствии чего не может заключить основной договор купли-продажи с покупателем. Единственным выходом в данной ситуации может быть признание права собственности на квартиру в судебном порядке.

Претензия с требованием заключить основной договор

Если в течении срока, указанного в предварительном договоре основной договор не заключен, необходимо направить застройщику претензию с предложением заключить основной договор купли-продажи, как того требует п. 6 ст 429 ГК РФ. Это необходимо для подачи в суд искового заявления о признании права собственности на квартиру, поскольку в соответствии со ст. 132 ГПК РФ к исковому заявлению должны прилагаться документы подтверждающие порядок обязательного досудебного урегулирования спора.

После получения застройщиком претензии можно подавать исковое заявление в суд

• Документы для подачи искового заявления в суд:

  ✔ Предварительный договор;
  ✔ Платежные поручения об оплате предварительного договора;
  ✔ В случае вексельной схемы договор купли-продажи векселя, акт приема передачи векселя, соглашение о зачете встречных однородных требований;
  ✔ Претензия с требованием заключить основной договор;
  ✔ В случае если площадь квартиры увеличилась по результатам обмеров БТИ – дополнительное соглашение о доплате за увеличившуюся площадь;
  ✔ Платежные документы об оплате дополнительного соглашения;
  ✔ Договор на управление и содержание многоквартирного дома;
  ✔ Платежные поручения об оплате коммунальных платежей;
  * отсутствие договора на оказание коммунальных услуг не препятствует признанию права собственности.

Обратитесь к нам: +7 495 135-57-50

Быстро оформим право собственности
Выиграем суд, сдадим документы в Росреестр, получим свидетельство о собственнсоти. Срок выполнения работы 3 месяца!

Доступные цены
Стоимость услуги 20000 рублей!

Гарантируем качество
Оплата вознаграждения осуществляется после получения свидетельства о собственности!

• Посмотреть образец искового заявления

• Образец претензии