Застройщики часто задерживают передачу квартир дольщикам. Такие действия влекут за собой штрафные санкции. Закон 214 о долевом строительстве предполагает взыскание неустойки. C 22 марта 2024 г. вступил в силу мораторий на взыскание неустойки (ПП РФ от 18.03.2024 г. №326). Он действует до 31 декабря 2024 г. При этом ключевая ставка ЦБ для расчета суммы неустойки до начала действия моратория применяется в размере 7,5%.
Если покупателем квартиры выступает физическое лицо, размер неустойки увеличивается в два раза. Кроме неустойки с застройщика можно получить еще штраф. Штраф взыскивается судом в том случае, если застройщик добровольно не выплатил неустойку. Так же можно взыскать моральный вред.
Претензия застройщику
Во первых, для того что бы взыскать неустойку необходимо направить претензию застройщику. Претензию можно направлять после истечения срока передачи квартиры, который указан в ДДУ. Срок может быть обозначен конкретной датой, а может быть указан как период времени (например: не позднее, чем I квартал 2019 г.). Претензию необходимо направить по актуальному адресу застройщика. Актуальный адрес можно проверить, скачав на сайте налоговой выписку из ЕГРЮЛ. Это обязательное действие, которое нужно совершить, потому что если у застройщика поменялся адрес, он не получит претензию и будет на суде говорить, что ему не предлагали выплатить неустойку добровольно. В претензии необходимо сделать расчет неустойки. Неустойка рассчитывается следующим образом: стоимость квартиры по ДДУ умножается на количество дней просрочки, затем делиться на триста и от полученного результата берется 15,5% (двойная ставка рефинансирования). В претензии также необходимо указать расчетный счет, на который необходимо перевести деньги. Претензия направляется заказным письмом с описью вложения. После направления претензии застройщику можно подавать иск в суд и начинать взыскание.
Подача искового заявления в суд
Застройщики как правило отказываются добровольно выполнять требования Дольщика и деньги за просрочку не выплачивают. Иск можно подавать сразу после отправки претензии, не дожидаясь ответа на нее. Судиться с застройщиком можно в трех судах на выбор: по месту регистрации Дольщика, по месту регистрации Застройщика, а так же можно судиться в том суде, к которому относится адрес возводимого объекта. В исковом заявлении необходимо указать размер неустойки вместе с расчетом (как в претензии), а так же заявить требование о штрафе и компенсации морального вреда. Сумму морального вреда не стоит указывать слишком большой, поскольку суды, как правило, не удовлетворяют требования больше чем на 30000 ₽, поэтому лучше всего заявить моральный вред в размере 50000 ₽. Так же к исковому заявлению нужно приложить ксерокопии: ДДУ, платежек, претензии, описи вложения и почтовой квитанции. Иски о взыскании неустойки не облагаются государственной пошлиной, поскольку попадают под действие закона о защите прав потребителей. Исковой заявление нужно распечатать в трех экземплярах и подать в суд. Два экземпляра сдается в приемную суда, а на третьем ставиться отметка о приеме заявления.
Судебный процесс по неустойке.
После подачи иска, нужно отследить на сайте суда дату судебного разбирательства. На суд застройщик обычно не приходит, но присылает заявление с просьбой рассмотреть дело в отсутствие и снизить размер неустойки по ст. 333 ГК РФ. Суды общей юрисдикции снижают размер неустойки, как правило на 40%, т.е. если заявить неустойку на 300000 ₽ то присудят 180000 ₽. Так же суд уменьшит размер штрафа. Сам штраф считается, как половина от взысканной судом суммы, но по практике штраф тоже уменьшают т.е. от 180000 ₽ присужденной неустойки, штраф будет только 70000 ₽. Моральный вред больше 30000 ₽ не присуждают, а на практике получается как правило - 15000 ₽, т.е. по концовке, в общей сложности, при заявленной неустойке в размере 300000 ₽ на руки можно получить 265000 ₽.
Взыскание неустойки по исполнительному листу
После того как суд удовлетворит иск необходимо дождаться пока решение вступит в законную силу. Это, как правило, занимает месяц и десять дней. После этого нужно получить исполнительный лист и отнести его в банк и предъявить к взысканию. Если на расчетном счете у застройщика есть деньги, то дольщик получит неустойку уже на следующий день. Если денег на расчетном счете нет, то необходимо забрать исполнительный лист из банка и обратиться в службу судебных приставов. Необходимо подать приставу заявление о возбуждении исполнительного производства и отдать оригинал исполнительного листа. Приставы разыскивают расчетные счета застройщика и списывают с них сумму, которая указана в исполнительном листе, после чего перечисляют ее на расчетный счет дольщика. Если денег на расчетном счете нет, то процесс взыскания может включать в себя розыск и арест имущества Застройщика.
Взыскивайте неустойку прямо сейчас.
Очень распространенным мнением считается то, что неустойку нужно накопить и взыскивать уже большую сумму. Это не так. Во первых, те дольщики, которые подали первыми иски в суд имеют больше шансов получить неустойку. Во вторых, взыскивать неустойку можно сколько угодно раз, пока не подписан акт передачи. Лучше всего сразу после того, как наступила просрочка передачи квартиры, направить застройщику претензию, даже с очень маленькой суммой и подать иск в суд. На момент, когда назначат заседание, сумма уже накопиться и будет больше! Не тяните и обращайтесь в суд срезу после наступления просрочки.