Оспаривание кадастровой стоимости через суд
Стоимость услуги 50000 ₽
Кадастровая оценка проводится один раз в четыре года. Для Москвы установлен срок в проведении оценки один раз в два года. Данные о кадастровой стоимости Росреестр вносит в ЕГРН. Оценка должна была проводится в 2020 года но из-за пандемии ковид ее проведение отложено.
Кадастровая стоимость определяется для того, что бы с этой стоимости можно было взымать налоги. Государство, определяя кадастровую стоимость использует методические разработки для ее определения. В этих методиках применяются различные коэффициенты, в том числе ценообразующие. Эти методики не всегда правильно учитывают реальную ситуацию на рынке недвижимости, которая может меняться каждый день, как в сторону увеличения цены, так и уменьшения. Так же методические рекомендации не могут учитывать все разнообразие объектов, их состояние, локацию и возможное использование. В результате кадастровая стоимость может ок5азаться на много больше рыночной. Это приведет к тому, что с собственника будут взыматься суммы налогов значительно превышающие те, которые он должен платить. Что бы не платить лишних налогов нужно установить в отношении недвижимости ее рыночную стоимость на дату, когда проводилась кадастровая оценка и была определена ее кадастровая стоимость. Суд может вынести решение об определении кадастровой стоимости в размере рыночной. На основании этого решения суда Росреестр изменит кадастровую стоимость а ЕГРН и налоговая будет исчислять налог уже исходя из рыночной стоимости.
Приравнивание кадастровой стоимости к рыночной
Что бы оспорить в суде кадастровую стоимость нужно предоставить отчет оценщика о рыночной стоимости недвижимости. Правительство Москвы, в бюджет которого поступают налоговые платежи исчисляемые из кадастровой стоимости может возражать против установления кадастровой стоимости в размере рыночной если она ниже. Для этого нужно доказать недостоверность сведений о размере рыночной стоимости которая указана в отчете. Но не только ответчик может поставить под сомнение отчет оценщика. Суд может сам, даже если ответчик не заявлял об этом, вынести на обсуждение в судебном заседании доводы заявителя, в том числе касающиеся величины рыночной стоимости недвижимости и допустимости отчета об оценке, как доказательства по делу. Когда суд исследует отчет оценщика, он проверяет его на соответствие закону об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Еще суд смотрит насколько сам оценщик соответствует требованиям, предъявляемым к оценщикам Законом об оценочной деятельности. Имеются ли в отчете информация об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика. Если к отчету не приложен страховой полис, то он будет допустимым доказательством. Оценщик должен быть членом саморегулируемой организации оценщиков и иметь квалификационный аттестат по оценке недвижимости.
Суд может усомниться в правильности определения рыночной стоимости в следующих случаях:
✔Если оцениваемая недвижимость относится к одному сегменту рынка, а аналоги подобраны из другого. Например, оценщик оценивает офисный центр, а в качестве примера цен приводит спортивные сооружения.
✔Если рыночная стоимость объекта, который он оценил выходит за пределы установленного им же самим интервала рыночной цены, сегмента недвижимости к которому относится это здание.
✔Если описание здания не соответствует тому, что оно представляет на самом деле. Например оценщик в отчете указывает, что здание находиться в аварийном состоянии, а в суде Правительство Москвы поясняет, что здание в хорошем состоянии и полностью используется собственником.
✔Например, если оценщик не ввел корректировки, которые по признакам, присутствуют у здания. Например, при наличие парковки у самого здания и у объектов аналогов оценщиком ставиться корректировка на ее отсутствие.
Для устранения неясностей в отчете судом может быть назначена экспертиза. Для этого привлекается эксперт, который специализируется на оценочной деятельности и обладает в этом направлении большими знаниями. Экспертиза должна определить рыночную стоимость здания и выяснить, насколько отчет соответствует тем законом, которые определяют оценочную деятельность. Эксперт проверяет, насколько оценщик руководствовался Федеральными стандартами оценки, и как методика вычисления стоимости, формат и контент отчета, а так же описание недвижимости соответствуют эти стандартам. В задачу эксперта входит выяснение правильности указания факторов, которые могли повлиять на цену здания, делались ли ошибки при математических вычислениях, были ли данные, которыми пользовался оценщик, достоверными, достаточными, проверяемыми.
Максимальное снижение кадастровой стоимости
Поскольку окончательную рыночную стоимость суд будет определять после того как получит результаты экспертизы, главным фактором в уменьшении рыночной стоимости будет деятельность эксперта. Экспертиза направляется в государственное судебно-экспертное учреждение. Назначенный эксперт должен профессионально соответствовать области своей деятельности и отвечать требованиям стандарта «Специалист в оценочной деятельности». У эксперта должно быть высшее образование – магистратура или специалитет (профильное по оценке недвижимости), а так же он должен проходить программы профессиональной переподготовки по направлению оценочной деятельности. Еще есть требование о том, что эксперт должен быть членом саморегулируемой организации оценщиков, иметь стаж не менее пяти лет в области определения стоимости недвижимости и тек же как у оценщика, у него должен быть страховой полис о страховании профессиональной ответственности. Если эксперт не обладает каким либо из этих требований, его экспертиза может быть признана недопустимым доказательством и суд назначит повторную экспертизу. Исходная об эксперте может быть получена из реестра членов саморегулируемой организации, где находятся сведения о квалификационных аттестатах, количестве и качестве проведенных им оценок, а так же привлечении специалиста к дисциплинарной ответственности.
Когда готово экспертное исследование, суд проводит оценку собранных доказательств и устанавливает рыночную стоимость здания на дату определения кадастровой стоимости. Очень важно, что судья это делает анализируя и сопоставляя отчет оценщика, заключение эксперта по этому отчету и другие доказательства, прямо или косвенно подтверждающие величину рыночной стоимости здания. Суд должен обязательно это сделать, потому что одного заключения недостаточно. Судья всесторонне проверяет это заключение, причем не только в части выводов эксперта, но и саму исследовательскую часть. Все это делается, потому что судебная оценочная экспертиза может выполнить свою функцию только в том случае, если ее конечные результаты имеют юридически значимые выводы и эти выводы соответствует принципиальным требованиям к экспертной деятельности, а именно научно обоснованы, проверяемы и однозначны.
Специалист-эксперт должен проводить свои исследования по отчету оценщика и определять рыночную стоимость здания, которая будет признана судом кадастровой на строго научной основе, но возможно так же применение методов, заимствованных из практики. Фундаментальная базовая наука специально разрабатывает методики для конкретной экспертной области и конечно для экспертов в области недвижимости. Экспертные методики для каждой разновидности экспертиз делятся на типовые и частные. Разработанная в экспертном учреждении типовая методика устанавливает единообразие и последовательность при исследовании всех объектов, а частная методика – это методическое руководство по проведению конкретной судебной экспертизы. Эксперт, в своем исследовании должен указать какие научные методы он применил.
Максимальное снижение кадастровой стоимости во много зависит от того, насколько выводы эксперта будут отличаться от оценки.
Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости
Для того, что бы определить кадастровую стоимость здания в размере его рыночной стоимости необходимо обратиться с административным иском в суд. Дела об оспаривании кадастровой стоимости рассматривает по первой инстанции Московский городской суд. К заявлению прикладываются документы о собственности на здание, выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости, отчет оценщика и оплаченную государственную пошлину. После получения решения с уменьшенной кадастровой стоимостью, оно подается в Росреестр, который внесет изменения в ЕГРН. После этого налоговая будет исчислять налог по новой, более низкой кадастровой стоимости.