Взыскание неустойки через арбитраж

Главная / Полезное / Взыскание неустойки через арбитраж

Проблема многих застройщиков в том, что они задерживают ввод дома в эксплуатацию и передачу квартир дольщикам. За такие действия, которые нарушают условия ДДУ, с застройщиков взыскивается неустойка. Как правило, квартиры покупают физические лица и поэтому споры о неустойках рассматриваются в судах общей юрисдикции. При рассмотрении дел, суды применяют ст. 333 ГК РФ и сокращают размеры неустойки. По практике сокращение неустойки может быть в два, а иногда и три-четыре раза. Что делать, что бы избежать такого большого сокращения неустойки и получить максимально возможную сумму? Для этого нужно взыскивать неустойку через Арбитражный суд. Арбитражные суды тоже сокращают размеры неустойки, но не так сильно как суды общей юрисдикции. Еще одним положительным моментом является то, что Арбитражный суд, в отличие от судов общей юрисдикции не уменьшает штраф и взыскивает ровно половину от суммы неустойки. 

Договор цессии на неустойку

Поскольку Арбитражные суды не рассматривают дела с участием физических лиц, необходимо переуступить права на неустойку юридическому лицу или Индивидуальному предпринимателю. Для этого между Дольщиком и ИП (например) заключается договор уступки права требования (цессия). По этому договору дольщик переуступает право требования неустойки и штрафа. После заключения такой сделки ИП может самостоятельно обращаться в суд и взыскивать неустойку и штраф в свою пользу. В договоре уступке прописывается условие о том, что после получения неустойки от застройщика, ИП возвращает Дольщику определенную суммы, например 80%, а остальное оставляет себе.

Уведомление застройщика об уступке по неустойке

Уступка прав на неустойку и штраф возможна отдельно от основного требования, т.е прав на квартиру. Часто в договорах ДДУ застройщики ставят условия о запрете уступки без его согласования. В случае с уступкой требования неустойки и штрафа такое условие договора считается недействительным. Уступка будет действительна в любом случае. Необходимо только известить застройщика о цессии ценным письмом, с описью вложения. Уведомление должен отправлять Дольщик.  В письмо нужно вложить извещение и Договор уступки права требования. С того момента, как застройщик получит уведомление, он должен будет выплачивать неустойку уже ИП. В договоре уступки, который направляется застройщику, должны быть указаны все реквизиты ИП.

Регистрация договора уступки по  неустойке в Росреестре

Договора ДДУ необходимо регистрировать в Росреестре, и договор уступки права по неустойке так же необходимо регистрировать, но Росреестр не регистрирует такие сделки. Несмотря на это, в случае, если застройщик уведомлен о заключенном договоре уступки по неустойке, он становиться должен выплатить эту неустойку новому лицу, в нашем случае ИП, даже в том случае, если сам договор Уступки считается недействительным из-за отсутствия регистрации. 

Разбирательства в Арбитражном суде по уступке неустойки

После заключения договора уступки по неустойке, дольщик передает ИП копии договора ДДУ, платежку и Акт передачи квартиры, если таковой имеется, а так же уведомление о заключении Уступки, опись вложения и почтовую квитанцию. ИП в сою очередь направляет застройщику претензию о выплате неустойки. В претензии ИП делает расчет неустойки и указывает банковские реквизиты. Так же к претензии так же прикладывается копия договора уступки. После направления претензии застройщику можно подавать иск в арбитражный суд. В отличие от суда общей юрисдикции, который рассматривает дела о неустойке без оплаты государственной пошлины, в Арбитражном суде необходимо пошлину заплатить. Так же перед подачей иска нужно направить застройщику исковое заявление и все приложения к нему. Направлять иск с приложениями нужно ценным письмом с описью вложения. В исковом заявлении необходимо сделать расчет неустойки и потребовать так же штраф за отказ от добровольной выплаты неустойки. К исковому заявлению нужно приложить копии всех документов, а так же почтовую квитанцию о направлении иска застройщику. Иск подается в Арбитражный суд по месту регистрации застройщика.

После вынесения решения Арбитражным судом, ИП получает Определение о взыскании неустойки и штрафа, а так же исполнительный лист. Исполнительный лист относиться в банк и через несколько дней деньги переводятся на счет ИП. После получения денег от застройщика ИП возвращает неустойку Дольщику в зависимости от договоренностей, которые у них были.